发布日期：2024-08-01 19:24 点击次数：202
回顾这两年，地产行业面临着一系列的挑战和压力，行业整体经历了前所未有的“寒冬”。在这个“寒冬”，一些企业渐渐掉队，逐渐退出历史舞台；也有企业展现了面对行业困境的逆生长能力，向市场揭示了其价值增长的长期逻辑，为行业注入了信心。
近年来，一家新晋的房地产十强选手逐步走进大众视野——建发房地产集团有限公司。建发房产是A股上市公司建发股份（600153）（600153.SH）旗下的房地产子公司，作为一家国有内房企业，历经40余年的发展，跨越了时代的变迁，为房地产行业的发展塑造了一个值得参考的案例。
2013年至2023年10年期间，建发房产收入年均复合增速达33%，净利润年均复合增速达16%。当前，在大量房地产公司都是负增长甚至亏损的情况下，建发房产却是“风景这边独好”，成为行业内一枝独秀的存在。
（注：2013年—2023年建发房产营业收入及净利润，单位：亿元人民币，数据来源：wind数据库）
根据克而瑞榜单，2023年建发房产全口径销售达1891亿元，同比增长11%，销售规模已悄然提升至行业第八。在当前大量房地产公司一键出清的行业背景下，为何建发房产却能逆势兼备销售规模和盈利能力？笔者认为有如下三个关键逻辑。
逻辑一：过硬的产品力和高口碑的服务品牌，奠定公司发展根基
建发房产从诞生之初就秉承“匠心精神”，关注产品创新能力，造就了高水平的去化能力，带动现金流稳健循环，这一点对于建发房产的长期稳健经营表现至关重要。
站在经济结构调整与行业发展长周期上看，房地产正在迎来转型升级的重要节点。政策亦倡导，房企要主动“探索新发展模式，促进房地产行业良性循环和健康发展”，专注做产品的房企，将能顺应当前市场形势，走得更长远。
建发房产专注于“中高端改善型项目”，长期践行做风格纯粹的“新中式产品”，并通过新材料、新技术、新工艺、新科技等手法，再现传统中式建筑之美。经过多年沉淀积累，建发房产现形成了“臻贵系”“隽雅系”两大新中式产品体系，包括了“王府中式”“禅境中式”“盛世唐风”“风雅宋韵”“诗意东方”等五款不同的新中式产品风格，形成建发房产特有的标识性、差异化产品。
建发房产的产品创新，不仅重塑了行业竞争态势，更对传统文化的传承与弘扬产生了深远影响。近五年，建发房产新中式产品已落地70余个城市近300个项目。品牌“看不见，摸不着”，但是一旦形成则必定成为公司极具价值的“护城河”。近年来，建发房产成功打造了一批备受市场瞩目的项目，“新中式产品=建发房产”在市场上打下了很深的烙印，受到客户的广泛美誉。经第三方机构赛惟咨询调查评定，2023年建发房产总体客户满意度位居赛惟库内第一、物业服务满意度位居前二。
（成都·建发观唐映月）
解析建发房产的产品之道，可以看出：坚持新中式产品定力，并通过产品差异化，建发房产成功塑造了自身独特的品牌形象，赢得了消费者的青睐和信任；而借助标准化复制，建发房产逐步推进了城市深耕，进一步扩大了市场份额。这种不断创新的产品策略为公司带来了持续的销售增长和现金流的稳健循环。
逻辑二：专注主业住宅开发，实现存货快速周转，保证资产健康
1、投资端：聚焦核心能力圈，专注主业住宅开发，坚守投资纪律性
在2021年之前的行业鼎盛时期，很多地产公司纷纷开辟了产业园、商业、长租公寓等第二赛道，短暂的资本红利驱使大量地产公司挥霍手上现金，也使得报表端的持有型资产快速增长，随着下行周期到来，负担也逐步加重。
但反观建发房产，哪怕在行业的红利时代也始终坚守初心，不被外界干扰，不盲目跟风投资，坚持在自身住宅开发的专业领域，做精做实。2023年年末，建发房产持有型资产占重资产比重仅3.2%，始终保持着行业较低的水平。
现在来看，布局重资产的房企，大量出现了流动性风险，而这些低效重资产也难以变现支撑现金流。而建发房产却通过不断提升内在运营效率的增长模式，跻身了行业前十。正是这种“专注”，让建发房产获得了更长久的生存之道。
（注：2018年—2023年建发房产全口径销售及排名，单位：亿元人民币，数据来源：克而瑞）
在投资决策上，建发房产一直以来都实行“集团总控”的模式，即由集团把控整体的投资节奏、拿地规模及拿地决策，这能够极大程度地防止一线投资出现偏离的风险，保持了较好的投资纪律性。
2、销售端：以产品力赢得客户认可，保持健康且有流动性的土储
建发房产自成立至今，对于客户满意度的重视和交付品质的追求，使其在市场上赢得了良好的口碑及品牌认可度，从而实现了存货的快速销售周转。
（1）从货值去化速度看，建发房产土储的周转效率很高：建发房产房开业务均由子公司建发国际承接，根据建发国际公开披露的信息，2023年建发国际的土储去化率高达76%。坚持将“库存”变成更安全的“现金流”，这是建发房产一直以来坚持的“商业逻辑”。
（注：土储去化率=当年度签约金额/上一年末土储未售货值，体现房地产企业土地资产的周转速度。）
（2）建发房产的已竣工未售存货占比低。已竣工未售存货通常为较难实现去化的库存。截至2023年年末，建发房产的已竣工未售占存货约5.6%，为行业较低水平，代表建发具备了较为优质的土储结构，从盈利性和流动性上处于行业的优先水平。
进一步解析建发房产的底层商业逻辑，不难发现：一方面，通过聚焦核心能力圈，坚持主业，避免了盲目投资带来的市场风险；另一方面，坚持产品力锻造，精益求精，赢得客户认可，使得公司能够实现库存的快周转，保证了资产结构的健康。
逻辑三：房地产产业链布局日趋完善，实现价值协同发展
除房地产开发业务外，建发房产围绕房地产主业，布局物业、代建、工程管理及城市更新等轻资产产业链板块，各板块互相补位，实现价值协同发展。
在房地产产业链“前端”，2021年，建发房产收购了A股上市公司建发合诚（603909）（603909.SH）。自收购以来，建发合诚打通建发房产的产业链资源，与母公司在建筑施工、建筑设计及工程管理业务方面深化合作，助力建发房产提升开发运营效率，实现工程管理的提质增效。
在房地产产业链“后端”，建发房产的物业管理服务由子公司建发物业（02156.HK）承接。自1995年开展物业服务以来，建发物业便始终坚持通过“高美誉的品质服务”保持、提升整体品牌形象，建发物业也常年维持了行业标杆的服务水准，2023年建发物业服务满意度位居赛惟行业库内第二。客户美誉度也为建发物业的长期发展提供了坚实基础，2023年年末，建发物业合约面积突破了1亿平方米的大关，实现了管理规模持续提升。
解析建发房产的产业链布局思路，可以看出：公司始终围绕房地产主业部署上下游产业链，提升产业链的核心竞争力，并发挥各板块优势，协同发展。随着各板块竞争优势逐步凸显，相信最终能对主业的发展起到重要的辅助和支持作用，提升整体价值创造力。
结语
建发房产就是一家这样的企业，通过超强的战略定力，凭借着一以贯之的匠心品质,通过持续的稳健经营取得了正向的财务反馈。
眼下，随着整个房地产行业步入新的发展阶段，建发房产在产品力、服务力、营运能力等多个维度的优异表现，展现了公司持续高质量经营的能力，这一点也在公司交出的优异年度成绩单中反复得到验证与确认。中金、海通、国金、花旗、申万等海内外知名券商，也纷纷看好建发房产及其子公司建发国际（01908.HK）的后市发展，给予公司未来几年持续增长的盈利预期。
对于建发房产而言，踏入行业前十，进一步确认其行业领先的地位，相信其坚守初心的态度、坚持创新的精神，能持续推动公司穿越地产周期融可赢，迈向新的发展阶段。（CIS）